حقوق المستأجر في تركيا
ما هي حقوق المستأجر؟
ماذا يحدث إذا انتهت اتفاقية الإيجار؟
كما هو معلوم ، قد يرغب الشخص في تأجير منزله لشخص آخر و في هذه الحالة ، تُعقد اتفاقيات الإيجار بين مالك المنزل والشخص المستأجر للمنزل و تعتبر اتفاقيات الإيجار هذه وثيقة ملزمة لكلا الطرفين, وتعد تواريخ عقود الإيجار مهمة في تحديد موعد انتهاء الاتفاقية أو تمديدها.
ان اتفاقيات الإيجارتعد مستندات يتم إجراؤها لفترة زمنية معينة, خاصة في اتفاقيات إيجار السكن والعمل. إذا كانت المدة أطول من 6 أشهر فلا يمكن للمالك إخلاء المستأجر كما يشاء في نهاية عقد الإيجار.
قبل انتهاء تاريخ عقد الإيجار يجوز للمستأجر تبليغ مالك المنزل بأنه سيغادر المنزل قبل 15 يومًا إذا اراد ومع ذلك إذا لم يبلغ المستأجرمالك المنزل فسيتم تمديد عقد الإيجار لمدة سنة أخرى, لذلك يعتبر أن المستأجر محمي بموجب القوانين.
بعد تمديد العقد بهذه الطريقة ، يحق للمستأجر إنهاء العقد ، إذا رغب ، في المرة التالية التي ينتهي فيها عقد الإيجار
بعد أن يبدأ تمديد العقد لا يمكن للمالك إنهاء العقد وطرد المستأجر لمدة 10 سنوات. ومع ذلك ، فإن هذا الوضع صالح للفترة التي لا يوجد فيها نزاع بين المستأجر والمالك ويدفع المستأجر الإيجار بانتظام. بمعنى آخر، يحق للمستأجر فقط إنهاء عقد الإيجار خلال هذه السنوات العشر. ومع ذلك ، بعد 10 سنوات يمكن لصاحب المنزل إنهاء العقد دون إبداء أي سبب وإخلاء المستأجر من المنزل.
هل يمكن للمستأجر طلب خصم على سعر الإيجار؟
بعد عقد الإيجار بين المالك والمستأجر، أحيانًا يواجه المستاجر مواقف غير متوقعة وغير عادية في الحياة كوجود وباءً أو حالة غير عادية تتعلق بالسكن. وعلى وجه الخصوص مع انتشار وباء كورونا
اصبح موضوع ان يطلب المستأجرين خصم على سعر الإيجار من المالكين موضوعًا يحتل المواضيع الرئيسية
الجواب على هذا السؤال هو انه يحق للمستأجرين المطالبة بخصم من المالك إذا كان هناك ضروف غير متوقعة من المستأجر بعد إبرام اتفاقية الإيجار. إذا وافق المالك على إجراء خصم على الإيجار ، يتم دفع الإيجار بالمبلغ المحدد و إذا رفض المالك طلب تخفيض سعر الإيجار ، فيحق للمستأجر رفع دعوى قضائية ضد المالك في المقابل.
كم يمكن زيادة الإيجار؟
تتم زيادات الإيجار كل عام وفقًا للمبلغ المحدد في عقد الإيجار. وفي المادة 344 من قانون الالتزامات التركي وحسب هذا المقال سيتم شرح كم ستكون ومتى ستكون هذه الزيادة في الإيجار؛
“تعتبر اتفاقيات الأطراف بشأن سعر الإيجار المقرر وتنفيذه في فترات الإيجار المجددة سارية ، بشرط ألا تتجاوز معدل التغيير وفقًا لمتوسطات الاثني عشر شهرًا في الرقم القياسي لأسعار المستهلك في سنة الإيجار السابقة. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على عقود الإيجار لأكثر من عام واحد. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق من قبل الطرفين بشأن هذه المسألة ، يتم تحديد سعر الإيجار من قبل القاضي وفقًا لحالة العقار المؤجر ، بشرط ألا يتجاوز معدل التغيير وفقًا لمعدلات الاثني عشر شهرًا في الرقم القياسي لأسعار المستهلك لسنة الإيجار السابقة.
بغض النظر عما إذا كان قد تم التوصل إلى اتفاق بشأن هذه المسألة من قبل الطرفين , فان عقود الإيجار التي تكون لاكثرمن خمس سنوات أو تجدد بعد خمس سنوات ، يحدد القاضي في نهاية كل خمس سنوات سعر الإيجار الذي سيتم تطبيقه في سنة الإيجار الجديدة بطريقة منصفة مع مراعاة
معدل التغيير وفقًا لمتوسطات الاثني عشر شهرًا في مؤشر أسعار المستهلك –
حالة العقار المؤجر –
القيم الإيجارية المماثلة –
يمكن تغيير سعر الإيجار المحدد بهذه الطريقة في السنوات الخمس المقبلة وفقًا للمبادئ الواردة في الفقرات السابقة
إذا تم تحديد مبلغ الإيجار بالعملة الأجنبية في العقد ، شرط أن يتم حجز أحكام قانون حماية قيمة العملة التركية بتاريخ 20/2/1930 ورقم 1567 ، ما لم تمر خمس سنوات ، لا يمكن تغيير سعر الإيجار. ومع ذلك ، فإن حكم المادة 138 من هذا القانون ، بعنوان “الصعوبة المفرطة في الأداء” ، محفوظة. وبعد خمس سنوات يتم تطبيق شرط الفقرة الثالثة ، مع مراعاة التغيرات في قيمة العملة الأجنبية ، في تحديد سعر الإيجار.
كما ذكرنا سابقا ، لا يمكن أن تتجاوز الزيادة السنوية في سعر الإيجار متوسط مؤشر أسعار المستهلك لمدة 12 شهرًا. ومع ذلك ، بعد خمس سنوات من توقيع العقد ، يحق للأطراف رفع دعوى قضائية لإعادة تحديد سعر الإيجار.
ماذا يحدث إذا زاد الإيجار عن 25٪؟
مع القوانين الصادرة الجديدة ، سيتم إجراء زيادة بحد أقصى 25٪ على سعر الإيجار لمدة عام واحد ، بغض النظر عن معدل CPI. تغطي هذه القوانين الفترة ما بين 11 يونيو 2022 و 1 يوليو 2023. تنطبق هذه القوانين على عقود الإيجار التي تزيد عن عام واحد. في حال كانت الزيادة في الإيجار تزيد عن هذا المعدل فانها باطلة و يتم تنفيذ القرارات التي يتخذها القاضي وفقًا للفقرة الثانية من المادة 344. في حالة زيادة سعر الإيجار بنسبة تزيد عن 25٪ ، يحق للمستأجرين التقدم إلى الوسطاء أو محكمة الصلح لاسترداد الرسوم التي دفعوها من المالك. وبالتالي ، يتم محاولة منع الأسعار الباهظة الواردة من المستأجرين.
هل يمكن للمستأجر مغادرة المسكن قبل انتهاء عقد الإيجار؟
يحق للمستأجر مغادرة المسكن قبل انتهاء عقد الإيجارلكن يجب عليه إخطار المالك بهذا الموقف مقدمًا. ومع ذلك ، بعد مغادرة المستأجر للعقار ، يتعين على المالك دفع الإيجار إلى المالك لفترة من الوقت حتى يتم العثور على مستأجر جديد. إذا وجد المستأجر مستأجرًا بديلاً له ، ولم يرغب المالك في إعطاء المنزل لذلك الشخص ، فلا داعي لأن يدفع المستأجر الإيجار الذي يتعين دفعه في تلك الفترة.
ما هي حقوق المستأجر على الوديعة؟
الوديعة : هي الأموال أو الأوراق الثمينة التي يمنحها المستأجر لمالك المنزل من أجل تغطية تكلفة الخسائر التي قد يتكبدها الشخص الذي يعطي المنزل للمستأجر أثناء إبرام اتفاقية الإيجار. يتم تحديد كيفية دفع المبلغ في المادة 342 من ت.س.أ على هذا النحو ؛
” إذا تم تقديم التزام تعاقدي لتوفير ضمان للمستأجر في إيجارات المساكن وأماكن العمل، فلا يمكن أن يتجاوز هذا الضمان إيجار ثلاثة أشهر. إذا تقرر إعطاء أموال أو أوراق قيمة كضمان ، يقوم المستأجر بإيداع الأموال في حساب توفير ويودع الأوراق القيمة في أحد البنوك ، ولا يتم سحبها دون موافقة المؤجر. لا يمكن للبنك إعادة الضمانات إلا بموافقة الطرفين أو عند الانتهاء من إجراءات التنفيذ أو على أساس قرار محكمة نهائي. إذا لم يخطر المؤجر البنك كتابيًا بأنه قد رفع دعوى قضائية ضد المستأجر فيما يتعلق باتفاقية الإيجار في غضون ثلاثة أشهر بعد انتهاء عقد الإيجار أو أنه قد بدأ الإجراءات من خلال التنفيذ أو الإفلاس ، فإن البنك ملزم بإعادة الضمان بناءً على طلب المستأجر. “
وفقًا للمادة 342 من TCO لا يمكن أن تتجاوز الوديعة رسوم الإيجار لمدة ثلاثة أشهر في المساكن وأماكن العمل. وتعد المشكلة الأكثر شيوعًا ، خاصة مع الوديعة ، هي أن المالك لا يعيد الوديعة إلى المستأجر أو يقوم بخصمها بعد إخلاء المستأجر للعقار.
من أجل أن يقوم المالك بخصم من الوديعة ، يجب أن يحصل المؤجر على موافقة المستأجر أو يجب أن يكون هناك قرار نهائي من المحكمة وإجراءات الإنفاذ. بشكل عام ، إذا كان يعتقد أن المستأجر لا يوافق على اقتطاعات الوديعة ، فيمكنه رفع دعوى قضائية مدعيًا وجود خسارة وأنه يريد خصمها ، وإذا أثبت ذلك يمكنه إجراء خصم من الوديعة. خلاف ذلك ، لا يحق للمالك الخصم من الوديعة كما يحلو لهم.
وبالمثل ، فإن المستأجر غير مسؤول عن الاضرار الموجود في المنزل قبل أن يستاجرالمستأجر المنزل ولا تخص المستأجر ، ولا يمكن إجراء أي خصم من الوديعة لهذا السبب. هذا الوضع مذكور بوضوح في المادة 334 من TCO. حسب هذا المقال ؛
“يلتزم المستأجر بإعادة العقار المؤجر في هذه الحالة في نهاية عقد الإيجار.ومع ذلك ، فإن المستأجر غير مسؤول عن الاضرار الموجودة سابقا في العقار المؤجر بسبب الاستخدام. وفي حالة إنهاء المستأجر للعقد ، باستثناء التعويض عن الأضرار التي قد تنشأ عن الاستخدام المخالف للعقد ، فان الاتفاقات المتعلقة بالالتزام المسبق بدفع أي تعويض آخر باطلة “.
كما ذكرنا سابقا ،فان المستأجر سيكون مسؤولاً فقط عن الأضرار في المسكن بسبب استخدامه الخاص.
يجب إبلاغ المستأجر بهذه التدهور كتابةً عند استرداد العقار من المستأجر. خلاف ذلك ، يتم تحرير المستأجر من مسؤولية هذه الأضرار في الإقامة. في بعض الأحيان ، يجب إبلاغ المستأجر عن الأضرار التي لا يمكن الكشف عنها على الرغم من تفتيش المسكن كتابة بمجرد اكتشافها ، بحيث يمكن إجراء الخصومات اللازمة من الوديعة.
هذه المسألة مذكورة بوضوح في المادة 335 من TCO. على هذا النحو ؛
“يلتزم المؤجر بمراجعة حالة المستأجر أثناء العودة وإخطاره كتابيًا على الفور بأوجه القصور والعيوب التي يكون المستأجر مسؤولاً عنها. إذا لم يتم إجراء هذا الإخطار ، يتم إعفاء المستأجر من كل المسؤولية. ومع ذلك ، في ظل وجود أوجه قصور وعيوب لا يمكن تحديدها عن طريق التفتيش العادي وقت الاستلام ، تستمر مسؤولية المستأجر. عندما يحدد المؤجر أوجه القصور والعيوب هذه ، يجب عليه إخطار المستأجر كتابيًا على الفور “.
ما هو حظر عقد الإيجار على المستأجر؟
كما هو معروف ، يتم إعداد عقود الإيجار وفقًا للشروط المحددة بين المستأجر والمالك. للمستأجر والمالك الحق في تحديد هذه الشروط بحرية. ومع ذلك ، لا يمكن للمالك اتخاذ أي ترتيبات ضد المستأجر. هذا محظور بموجب القانون. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الاتفاقات التي يتعين إجراؤها على أن المالك سوف يفرض رسومًا جزائية على المستأجر إذا لم يدفع الإيجار في الوقت المحدد ، أو أن سعر الإيجار سيكون مختلفًا للأشهر التالية ، تعتبر غير صالحة من الناحية القانونية. لا يمكن للمالك أن يفرض مثل هذه العقوبات على المستأجر بالاتفاق. من الواضح أن القانون يحمي المستأجر في هذا الصدد. هذا مذكور بوضوح في المادة 346 من TCO. على هذا النحو ؛
“لا يمكن فرض أي التزام دفع آخر على المستأجر بخلاف رسوم الإيجار والنفقات الإضافية. على وجه الخصوص ، الاتفاقات المتعلقة بشرط الغرامة الواجب دفعها أو رسوم الإيجار اللاحقة المستحقة في حالة عدم دفع رسوم الإيجار في الوقت المحدد تكون غير صالحة “.
ما هي حقوق المستأجر في المصاريف والمستحقات المشتركة؟
في الواقع ، خلافًا لما هو معروف في المجتمع ، يكون الشخص المسؤول عن دفع المصاريف والمستحقات المشتركة للمبنى هو المالك. ومع ذلك ، نظرًا لوجود مستأجر يستخدم المبنى ، فإن المستأجر نفسه مسؤول عن الإصلاحات مثل التنظيف والصيانة ، ما لم يكن هناك اتفاق على عكس ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، لا يتحمل المستأجر أي مسؤولية عن تكاليف الإصلاح العامة مثل صيانة المصعد أو صيانة السقف ، ويتعين على المالك تغطية التكاليف الناشئة عن ذلك. بمعنى آخر ، المستأجر مسؤول فقط عن المصاريف الجانبية المتعلقة بالمنزل. وهذا الوضع مذكور بوضوح في المادة 20 من قانون التملك. على هذا النحو ؛
“ما لم يتفق كل من أصحاب الشقق على خلاف ذلك:
أ) ما يعادل مصاريف الحمال والسخان والبستاني والحارس والسلفة التي يتم تحصيلها لهم.
ب) أقساط التأمين على العقارات الرئيسية ونفقات الصيانة والحماية والتعزيز والإصلاح لجميع المناطق المشتركة والمصروفات الأخرى مثل معاش المدير ونفقات تشغيل المرافق العامة والسلف التي سيتم تحصيلها مقابل المصروفات بما يتناسب مع نصيبهم من الأرض ؛ مسؤول عن المشاركة.
ج) لا يمكن لمالكي الشقق تجنب دفع هذه النفقات والحصة المسبقة بالتنازل عن حقهم في استخدام المكان أو المرافق المشتركة أو الادعاء بعدم وجود حاجة أو حاجة للاستفادة منها بسبب وضع قسمهم المستقل.
