Tahliye taahhütnamesi nedir  ?

Kiracıyla kiralayanın arasında anlaşılan belli bir tarihte kiracının kiralananın tahliye ’de taahhüdüdür. Tahliye taahhütnamesi hukuki olarak kiracının kiralananı teslim almasından sonra olması gerekir, Tahliye taahhütnamesinde kiracının bilgileri, kiralanan yerin mahiyeti ve adresi ve tahliye tarihi içermektedir.

Sözleşme oluştur
 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ 

İnsanlar malvarlıklarını kiraya vermek isteyebilir. Konutunu kiraya veren kimseler konutuna kiracı olarak aldığı kişilerle bilindiği üzere bir kira sözleşmesi yapmaktadır. Bu kira sözleşmesinin sonlandırılmasına ilişkin kanunlarımızda kiraya veren kişiden çok konutu kiralayan kişiye geniş bir yetki, hak verilmektedir. Bundan dolayı kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin hemen peşinden kiracı evi tahliye etmek zorunda değildir. Kanunlarda kiracılara tanınan en önemli koruma yetkisine bu örnek verilebilir. Buna göre, kira sözleşmesinin son bulmasına rağmen eğer kiracı isterse evi boşaltmaz ve kirasını ödemeye devam ederek o evde yaşamaya devam eder. Yani kanunlar kira sözleşmesini sonlandırma hakkını kiracılara vermektedir. İkinci seçenek olarak ise kiracı eğer kira sözleşmesinin son bulduğu tarihte yada daha öncesinde, kiralamış olduğu konutu, iş yerini veya dükkanını boşaltmak istediğini tahliye taahhütnamesi ile taşınmaz mülk sahibine yani kiraya verene bildirme hakkına sahiptir. Bu durumda kiraya veren kişi tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte konutundan kiracısını çıkarma hakkına sahip olur yani çıkarabilir. Tahliye taahhütnamesi; kiracı kişinin kiralamış olduğu konutu belirlediği herhangi bir tarihte boşaltacağını belirten resmi bir belgedir.

Türk Borçlar Kanunu 352. Madde tahliye taahhütnamesinden bahseden bir içeriğe sahiptir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 352/1. Maddesine Göre:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Yukarıda alıntılanan Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesine göre tahliye taahhütnamesi tek taraflı olarak yürürlüğe sokulan ve kendi başına kiracıyı konuttan çıkarmaya yarayacak bir düzenleme değildir. Kiracının da hakları korunma altına alınmaya çalışılmıştır. Herhangi bir kiracının tahliye taahhütnamesi verme yolu ile konuttan ayrılacağını bildirmesi halinde bu tahliye taahhütnamesine sahip olan konut sahibine iki imkan tanınmaktadır.

İlki dava yoluyla kiracıyı konuttan tahliye etmektir.  Bu davaya tahliye davası adı verilir. Bu davaya kanunda belirtildiği üzere başvuru şartı, kiracının tahliye taahhütnamesinde konutu boşaltacağını belirttiği tarihte boşaltmaması halinde, konutunu kiraya veren kişi o tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açmak için başvuruda bulunabilir.

İkinci yol ise kişi icra yolu ile kiracısını tahliye etme hakkına sahiptir. Burada icra dairesi aracılığıyla taahhütnamede belirtilen tarihe dayanarak kiracının konuttan tahliye edilmesi sağlanır. Her iki süreçte önemli hukuki süreç olduğundan, kiraya verenin mağdur olmaması için bu süreci bir avukat yardımıyla sürdürmesinde fayda vardır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE NE KADAR SÜRER?

Genellikle tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılan tahliye davaları uzun sürmektir. Ancak yine de bu durum taraflar arasındaki uyuşmaya, bilgi ve belgelere göre değişiklik göstermektedir. Aynı zamanda tahliye davasının görülmüş olduğu mahkemenin iş yüküne göre de bu zaman dilimi uzamakta veya değişiklik göstermektedir. Dolayısıyla davadan davaya göre bu zaman değişebilir, net bir zaman vermek mümkün değildir. Ancak bir avukat ile süreci yürütmek dha hızlı sonuçlanmasını sağlayabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için kanunda bazı şartlar konulmuştur. Bunlara uyulmadığı taktirde tahliye taahhütnamesini geçersiz hale gelecektir ve kiraya veren kişi tahliye davası ve icra aracılığı ile konutundan kiracısını tahliye etme hakkından mahrum olmuş hale gelir. Dolayısıyla bu şartların yerine getirmesi taahhütnamenin geçerliliği için çok önemlidir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİ İPTAL ETMEK

Tahliye taahhütnamesini iptal etmek ancak tarafların ortak bir uzlaşısıyla gerçekleşebilir. Kiracı tahliye taahhütnamesini konut sahibine verdikten sonra kendi isteğine göre taahhütnameyi iptal etme hakkına sahip değildir. Ancak bu isteğini kiraya veren şahsa bildirir ve kiraya verenin de bunu kabul etmesi halinde her iki tarafın ortak kararına varıldığından tahliye taahhütnamesi iptal edilebilmektedir. Tek taraflı olarak taahhütnameden dönülemez.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL HAZIRLANIR?

Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması için özel şartlar yoktur. Sadece kanunda belirtilen ve yukarıda da belirtmiş olduğumuz kurallara uyulmak zorundadır. Ek olarak noterde hazırlanmasına gerek yoktur. Ancak noterde yapılması icra takibinde ispat açısından kolaylık sağlamaktadır. Sıradan bir kağıt ile hazırlanabilir. Yazılı olmak zorundadır. Tahliye taahhütnamesinde açık bir şekilde tahliyenin yapılacağı tarih belirlenmiş olmak zorundadır. Taahhütname konut kiracıya teslim edildikten sonra verilebilmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDEKİ CEZAİ ŞARTIN GEÇERLİLİĞİ

Kiracı tahliye taahhütnamesinde belirttiği tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Kiracının belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde tahliye taahhütnamesindeki cezai şart yürürlüğe girmektedir. Eğer kiracı ile kiraya veren arasında bir cezai ücret belirlenmiş ise kiracı taşınmazı boşaltmadığı için bu ücreti ödemek zorunda kalır. Ancak bu ücretin fahiş bir fiyatta olması bu cezai şartın geçerliliğini yitirmesine sebep olmaktadır.  Cezai şart geçerliliğini yitirse dahi tahliye taahhütnamesi de ondan bağımsız bir şekilde geçerliliğini sürdürmeye devam etmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen veya iddia eden kiracı bunun tespit edilmesi amacıyla tespit davası açabilme hakkına sahiptir. Çünkü bazen kötü niyetli konut  sahipleri taahhütnamelerin tarihlerini kiracıların konutu teslim aldığı tarihten itibaren yaparak icra aracılığıyla veya tahliye davası ile kiracıları konutu tahliye etmeye zorlamaktadırlar. Dolayısıyla kiracı bunu ispat etme hakkına sahip olduğundan tespit davasına başvurma hakkına sahiptir. Böylece hukuki süreç başlatılmış olur.

BİRDEN FAZLA KİRACININ OLMASI DURUMUNDA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Eğer bir taşınmazda birden fazla kiracı sıfatıyla kişi var ise o zaman tahliye için tüm bu kiracıların ortaklaşa bir tahliye taahhütnamesi imzalamak zorundadırlar. Her biri taahhütname için muhattap kabul edilmektedir. Dolayısıyla icra takibi hepsine karşı başlatılır veya tahliye davasında her biri davalı haline gelmektedir.

TAHLİYE DAVASI İLE ALT KİRACI ÇIKARILABİLMEK MÜMKÜN MÜ?

Bazen kiracılar kiraladıkları taşınmazı başka kişilere kiralayabilmektedir. Bu duruma alt kiracı denmektedir. Alt kiracı tahliye taahhütnamesinin doğrudan tarafı olmadığından dolayı tahliye davalarında da muhattap değildirler. Asıl kiracı ile kiraya veren arasında yapılan  tahliye taahhütnamesi sadece o kiracıyı ilgilendirmektedir. Dolayısıyla o taahhütname sadece o kiracıyı ilgilendirmektedir. Yani eğer kiraya veren alt kiracıları da konuttan tahliye etmek istiyorlarsa onlar ile de tahliye taahhütnamesi imzalamak zorundadır. İmzalanmadığı taktirde alt kiracıya karşı herhangi hukuki bir prosedür işlememektedir. Ancak asıl kiracı hakkında verilmiş olan tahliye kararı aynı zamanda alt kiracıyı da ilgilendirmektedir.

Tahliye davalarının açılacağı mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. İcra takibi ise icra daireleri tarafından sürdürülmektedir. Ancak hem sulh mahkemesi hem de icra dairesi kişinin ikamette  bulunduğu adrese bağlı mahkeme ve dairede görülmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VERİLMİŞ OLMASI HALİNDE İHTARNAMEYE GEREK VAR MIDIR?

Kiracı eğer tahliye taahhütnamesinde belirttiği tarihte taşınmazı boşaltmaz ise o zaman konutunu kiraya veren kişi tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay süreyle icra takibi veya tahliye davası ile taşınmazının tahliye edilmesini sağlayabilir. Bu kiraya verenin Türk Borçlar Kanunundaki 352. Maddesinde belirtilen hukuki bir hakkıdır. Bu tahliyenin kiracıya bildirilmesi için kiraya verenin kiracıya ekstradan ihtarname göndermesine gerek yoktur. Ancak ihtarname vermek tahliye taahhüdüne bağlı olarak açılacak tahliye davası açma süresini bir yıla kadar uzatmaktadır. Bu durum Türk Borçlar Kanununda da belirtilmiştir.

Türk Borçlar Kanunumuzun “Dava süresinin uzaması” Başlıklı 353. Maddesine Göre:

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI;

+Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kuruluş esnasında manevi cebir altında kiracıdan alınmış olması halinde geçersiz olacağına dair karar,

+Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından önce veya kuruluşu esnasında manevi cebir altında kiracıya imzalatıldığına ilişkin ispat yükünün kiracı üzerinde olduğuna dair karar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı

“İçtihat Metni”

—————–

+Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine ilişkin olarak taahhütte bulunan imzaya ya da taahhüt içeriğine itiraz edilmesi halinde, icra takibine dayanak olan tahliye taahhüdünün noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmamış olması halinde itirazın kaldırılmasının istenemeyeceği ve tahliye talebinin reddinin gerekeceğine ilişkin karar

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/16112 E., 2018/17854 K. sayılı kararı

“İçtihat Metni”

——————

+Tahliye taahhüdünde açık ve net bir şekilde tahliye tarihinin yazılmamış olması halinde Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesinde yer alan şartların sağlanmamış olmasından dolayı taahhüdün geçersizliğine ilişkin karar

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175 E., 2020/2309 K. sayılı kararı

“İçtihat Metni”

——————

Tahliye Taahhütnamesinde Avukatın Önemi

Tahliye taahhütnamelerinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmayan kiracılar için konut sahipleri kiracılar hakkında icra takibi veya tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak kimi zaman kiracılar tahliye taahhütnamelerine itiraz etmekte ve dolayısıyla da mahkemeler tarafından durumun ispatı için tespit davaları açılabilmektedir. Bu da kapsamlı bir araştırma demek olduğundan kimi zaman tahliye davaları çok uzun sürmektedir. Yine konutunu kiraya veren kişiler  tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten dava açabileceği ya da icra takibi başlatabileceği 1 aylık süreyi kaçırabilmektedir. Dolayısıyla taşınmazı kiraya veren şahıslar bu gibi durumların  yaşanmasında konutlarını istedikleri tarihte boşaltamamakta ve mağdur olmaktadır. dolayısıyla hem sürecin doğru işlemesi, hem takibinin yapılması hem de hızlandırılması açısından bu süreçte taşınmaz sahiplerinin bir avukatla çalışması oldukça önemlidir. Böylece kiraya verenlerin yaşayacakları mağduriyetlerin önüne geçilmekte ve istenen tarihte taşınmazın boşaltılması sağlanmaktadır.

Previous
Next