Kira Fesih Protokolü

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamaktadır. Buradan yola çıkarak kira sözleşmeleri mülk sahibi ile mülkü kiralamak isteyen kişiler arasında mülk üzerinde kiralamanın gerçekleşmesini sağlayacak sözleşmedir. Bu sözleşmeler mülk ile ilgili genel kuralları da içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler kırtasiyelerden ve internet üzerinden alınıp hazırlanabileceği gibi kiracı ve mülk sahibinin taleplerine karşılık özel olarak da hazırlanabilmektedir.

Kira Sözleşmeleri taraflarca hazırlanırken ilerde yaşanabilecek anlaşmazlıklara karşı dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Bunlar;

• Hem mülk sahibinin hem de konutu kiralayacak olan kiracının tüm kimlik bilgileri doğru olmalıdır. Bu durum taraflarca kontrol edilmelidir.

• Kira sözleşmesine eğer kiracı kiralayana depozito verdiyse bu kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Çünkü depozito sebebiyle kiracı ve konut sahibi arasında ilerleyen zamanlarda özellikle evin tahliyesi durumunda istenmeyen anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

• Sözleşmede konutu kiralayacak kişiden mülk sahibine verilmesi belirlenmiş kira ve ödeneceği tarih belirtilmelidir.

• Taşınmaz kiralamadan önce mülkün tüm tadilat içerecek durumlarını iyi kontrol etmeli ve taşınmaz mülkiyet üzerinde yapılacak tadilat masraflarının kim tarafından karşılanacağı belirtilmelidir.

• Mülk sahibi eğer mülkiyetinin herhangi başka bir kişiye devredilmesini istememesi halinde bunu kira sözleşmesinde belirtmelidir ki bu durumun yaşanması halinde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olur.

• Kira sözleşmelerinde hem mülk sahibinin hem de gerçek kiracının tüm bu maddeleri onayladığında dair imzalarının tam olması gerekmektedir.

• Kira sözleşmelerinin noterde yapılmasına dair bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak taşınmazın sahibi ve kiracı arasında ileride doğabilecek anlaşmazlıklar sonucunda kire fesih protokolünün doğru işlemesi açısından ispat yükünü de ortadan kaldırmak amacıyla noterde yapılması daha doğru olacaktır. Böylece kira fesih protokolünü işleme sokarken süreç hızlandırılmış ve zamandan tasarruf edilmiş olacaktır.
  Mülk sahibi ve kiracı arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklar durumunda kira sözleşmesinin fesih kararı mahkeme tarafından verilmektedir. Kira fesih protokolünün işleme şekli ise, normal şartlar altında taşınmaz mülkün kiralanmasının üzerinden on yıl geçmemiş ise fesih ancak kiracı tarafından gerçekleştirilebilir. Kiracıların sözleşmeyi feshetme durumlarında ise kiracının sözleşmeyi fesih edeceğine dair mülk sahibine on beş gün öncesinden bildirmesi gerekmektedir. Aksi taktirde sözleşme bir yıl hiçbir koşula bağlı olmaksızın bir sene daha uzamaktadır. Fesih bildirimleri hem yazılı olmasını sağlamak için ve herhangi bir durumda ispatı da kolay sağlayabilmek amacıyla genelde noterler aracılığıyla yapılmaktadır.

TBK Madde 347 Uyarınca Yapılacak Fesih Bildiriminin Şekli, Süresi ve İçeriği

Bu madde uyarınca fesihlerin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Kiralayan tarafın sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşme üzerinden 10 yıl geçmesi zorunludur. Ancak bazı durumlarda mülk sahibine de kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmaktadır. En sık karşılaşılan ve günümüzde fesih protokolünü sağlaması için kullanılan en önemli nedenlerden biri de mülk sahibinin taşınmaz mülkünün kiralayan tarafından kötüye kullanılmasıdır. Yine en önemli nedenlerinden bazıları ise kiracının komşulara rahatsızlık vermesi , kiralanan mülke zarar verilmesi, ve kiracının kendi isteğine göre kirayı geciktirmesi halinde, mülkünü kiralayan mülk sahibi tarafından fesih protokolü başlatılıp işleme konulmaktadır.

Kiraya veren mülk sahibinin yukarıda belirtilen nedenlerden ötürü kira fesih protokolünü işleme koyabilmesi için noter aracılığıyla fesih durumunu kiracıya 3 ay öncesinden bildirmesi gerekmektedir. Mülk sahibi ,kira sözleşmesini sonlandırma iradesini içinde bulunduğu uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırmış olmalıdır. Ancak bazı durumlarda bu iyi niyet suistimal edilmektedir. Her ne kadar mülkünü kiraya veren mülk sahibi uzama yılından üç ay önce noter aracılığıyla fesih iradesini bildirmiş olsa da, bazen kiralayan tarafından kiracıya gönderilmiş olan fesih bildirgesi uzama yılından 3 aydan daha kısa süre kalmış iken gönderilmesi halinde süre şartının gerçekte uygulanmadığı kabul edilmektedir. Bu durum aslında bu iyi niyetin suistimal edilmesine neden olabilen bir düzenlemedir. Çünkü bazen mülkü kiralayan kimseler tarafından bu tahliye sürecinin uzatılmasını sağlamak amacıyla fesih bildirgesinden kaçması amacıyla adres değişikliğine dahi gidebilmektedir. Bu kiracı tarafından kendinden kaynaklı sebeplerle iyi niyetin kötüye kullanılması demektir. Bu gibi durumlarda mülkünü kiralayan mülk sahibinin iyi niyeti suistimal edilmiş olmaktadır.
TBK 347 maddesi uyarınca fesih bildirimi kiralayan kiracıya ulaşması halinde hiçbir rıza ve onay gerektirmeden “bozucu yenilik doğuran hak” oluşturmaktadır. Yani kiracının bu fesih bildirimini kendi isteğiyle reddetme, geri gönderme hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle fesih bildirimi kiracıya ulaştıktan sonra kira sözleşmesi sona ermekte ve artık kiracı içinde bulunduğu taşınmaz mülkiyeti boşaltmaması halinde ‘haksız işgalci’ konumuna gelmektedir. Bu durum sıkça karşılaşılan bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiracılar fesih tebligatını çeşitli nedenlerle öteleyerek, hatta bazen adres değişikliği ile tahliye işlemleri uzatılmaya çalışılmaktadır.

TBK 347 ile getirilmiş olan önemli bir diğer yenilik ise kiraya verenin fesih hakkını hiçbir haklı sebebi olması zorunluluğu olmamasıdır. Ancak günümüzde genellikle mülkünün kötüye kullanılması sebebi ile kiracısını çıkaramayan mülk sahipleri aynı zamanda mülklerinin tadilata ihtiyaç duyması sebebini ya da mülk sahibinin mülkü kendisinin kullanmaya başlayacağı gerekçesi sıkça kullanılmaktadır. Ancak bu sebeplerin öne sürülmesi durumunda mülkün tadilat nedeniyle oturulmayacak hale gelmesi gerekmesinin yanı sıra mülk sahibi eğer konutta kendisinin ya da birinci derece yakınlarının oturacağı gerekçesiyle fesih durumunu başlatması halinde 3 yıl süreyle konutunu başka bir kişiye kiralayamamaktadır.
Konutun sahibi her ne kadar kira fesih işlemlerini başlatıp mülkü kiralayan taraflara da fesih bildirgesini noter aracılığı ile göndermiş olsa bile bazen kiracılar mülkü tebligatta belirtildiği üzere boşaltmaktan kaçmaktadırlar. Bu durumda kiracıyı mülkten çıkarabilmek için bu taşınmazın, mülkün dava yoluyla yani mahkeme aracılığı ile boşaltılması sağlanmaktadır. Dava yolu ile taşınmazın tahliyesi iki şekilde yapılabilmektedir. İlki; mülkü kiralayan kimsenin kira sözleşmesi sona ermesine rağmen boşaltmaması halinde bu kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olduğundan Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından konutun tahliyesi istenmektedir. İkincisi ise; Asliye Hukuk Mahkemelerinde haksız el atmanın önlenmesi amacıyla tahliye davası açılmaktadır.

Bu iki yol ise Türk Medeni Kanunu Madde 683 ve 995 ‘ te belirtilmektedir. Türk Medeni Kanunu Madde 683 ‘e göre; “…Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”

Türk Medeni Kanunu Madde 995’e göre ise; “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” Şeklinde belirtilmektedir. Burada da belirtildiği üzere mülkiyeti kira sözleşmesi bitmesi halinde boşaltmamış ve haksız işgalci durumuna düşen kiracıdan, hak sahibine dava sonunda tazminat ödemek zorunda bırakılarak, mülkiyetini kiralayan konut sahibinin zararları mahkemelerce karşılanmaya çalışılmaktadır.

Olağanüstü kira sözleşmesi fesih nedenleri;

Tüm bu fesih nedenlerinin dışında bazı olağanüstü fesih sebepleri de bulunmaktadır. İlki; taşınmaz konut ve işyerini kiralamış olan kiracı iflas edebilir. Bu durumda konutunu kiraya vermiş olan konut sahibinin kirasını alması zorlaşacağından, hatta temin dahi edemeyeceğinden, konut sahibi fesih bildirim süresine uymak zorunda olmaksızın kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Böylece konut sahibinin yaşayacağı mağduriyetin önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Ancak kiracının ki bu gerçek bir kişi veya tüzel kişide olabilir. Konut sahibinin bu fesih hakkını kullanabilmesi için kiracının iflas etmiş olduğu mahkeme tarafından verilmiş bir karar olmalıdır ve konutu kiraya veren kişinin sonraki kira bedelleri için iflas masasına başvurarak güvence talep etmesi fesihten önce yapması gereken faaliyettir. İflas masasının kira bedelleri için güvence vermemesi durumunda kira sözleşmesi feshedilebilir, aksi taktirde kira sözleşmesi feshedilemez. İkinci olağanüstü durum ise kiracının ölmesi halinde yaşanmaktadır. Kiracının ölmesi halinde yasal mirasçıları eğer istiyorlar ise mevzuata ve yasal kurallara uygun olarak kira fesih protokolünü yürürlüğe koyma hakkına sahiplerdir. Eğer yasal sahipleri prosedürlere uygun bir şekilde kira sözleşmesini feshederler ise o zaman tazminat ödemelerine de gerek kalmayacaktır. Ek olarak kiracının ölmesi halinde taşınmaz mülkiyet sahibi kiracının ölümünü sebep göstererek kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı öldükten sonra yasal mirasçılarının sayısı birden fazla ise kira fesih protokolünü hep birlikte başlatmaları gerekmektedir. Ek olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının ölümü durumunda onunla aynı evde yaşayan diğer kişilerin de var olması durumunda, kiracı hayatını kaybetse dahi sözleşmeleri devam eder ve konutta kalmaya devam edebilmektedirler. Bazı durumlarda kiracı değil konutun sahibi yani kiraya veren kişi hayatını kaybettiğinde süreç böyle işlemez. Konut sahibi öldüğünde tüm borçları ve alacakları konut sahibinin yasal mirasçılarına devredilmektedir. Dolayısıyla konut sahibinin ölümü durumunda yerine yasal mirasçıları geçer ve artık sözleşmenin diğer tarafı onlar olmaktadır. Yasal mirasçılara ayrı koşullar uygulanmaz. Dolayısıyla onlar da konut sahibinin daha önce bağlı olduğu kurallara göre fesih sürecini uygulayabilirler. Hiçbir değişiklik olmaz.

Ortaklardan birinin ölmesi durumunda kira sözleşmesinin feshi durumu;

İşyeri kira sözleşmelerinde ise konutu kiralayan birkaç ortak var ise ve ortaklardan birinin hayatını kaybetmesi halinde, eğer isterlerse sözleşme kurallarına uymaya devam ederek ve kiralarını vererek kiracı olmaya devam edebilmektedirler.
Bazen konutu kiralayan kiracılar kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiraladıkları konuttan çıkmak isteyebilirler. Bu gibi kira sözleşmesinin erken feshi durumlarında konut sahibinin kira sözleşmesinin erken sonlandırılmasından doğan bazı borçlar olmaktadır. Bu borçlar taşınmaz mülkiyetini kiraya veren kişi tarafından yeni bir kiracı bulabileceği zaman içerisinde de devam edebilmektedir. Ancak eğer kiracı konutun sahibine kendi yerine gelecek bir kiracı daha bulması halinde kira sözleşmesinin erken feshinden dolayı ortaya çıkacak olan borçlar devam etmez ve ödenmek zorunda kalmaz. Böylece hem kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının hem de konut sahibinin mağduriyetinin önüne geçilmektedir.

İmar ve yeniden inşa nedeniyle kira sözleşmesinin feshi;

Günümüzde bazı konutların imara uygun yapılmaması veya etrafındaki diğer konutlara uymaması halinde bazı imar ve tadilat işlemleri yapılması zorunlu olmaktadır. Konutun imar inşası, genişletilmesi veya imara uygun şekilde daraltılması faaliyetlerinden kaynaklı tadilatlarından dolayı taşınmaz mülkün sahibi yani kiraya veren kişi kira sözleşmesini mahkeme aracılığı ile feshedebilmektedir. Ancak bu feshin gerçekleştirilebilmesi için bahsi geçen konutta tadilat veya imar inşasından dolayı kiracının oturamayacağı durumda olması gerekmektedir. Tüm bu sebepler gerçekleştiğinde mülk sahibi bu durumu kiracıya yazılı bir şekilde tebliğ etmek zorundadır. Kiracı da bu resmi tebligatı aldığı gün ki tarihten itibaren 1 ay içerisinde cevabını bildirmek zorundadır. Dolayısıyla tüm bu kurallar çerçevesinde her iki tarafında mağduriyetinin önüne geçilmeye çalışılmaktadır.

Yukarıda belirtilmiş olan tüm olaylar kira fesih protokolünün nasıl işlediğini gösteren önemli hususlardır. Her iki tarafın da mağduriyet yaşamaması için sözleşme kurallarına uymak önemlidir.