Kira sözleşmesi nedir?

Kira sözleşmesi ivazlı sözleşmelerden olup, karşılıklı borç yüklenilmesi anlamına gelmektedir. Burada ivaz kural olarak para ile ödenmektedir. Ayrıca kira bedelinin kesin olarak belirlenmiş ya da objektif olarak belirlenebilir olması gerekmektedir. Kiracı, yapılan sözleşme gereği kira bedelini aksine sözleşme veya yerel adet bulunmuyorsa her ayın son günü ya da en geç sözleşmenin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır. Kiralayan; Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesi gereği, kira konusu kiralananı bir bedel karşılığında kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakandır. Kiracı ise; kiralananı kullanma karşılığı kiralayana bedel ödeyen kişidir.

Kira sözleşmesinde kiralayanın “kim” olduğunu anlamak için kira sözleşmesinin kimler tarafından imzalandığına bakılması gerekmektedir. Örneğin; kira sözleşmesinin ön yüzünde birden fazla kişi olmasına rağmen kira sözleşmesini sadece bir kişi imzalamış ise kiralayan sadece sözleşmeyi imzalayan kişidir. Kiralananı kiraya vermek için mutlaka malik olmak şart değildir. Malik rıza gösterdiği yahut vekâlet verdiği takdirde de kiralayan kiraya verilebilir.

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 300’üncü maddesine göre; belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Taraflar kira sözleşmesinin süresini serbestçe belirleyebilirler. Sözleşmeye konu taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi ise kira süresi sonunda kira sözleşmesi feshedilmemişse kira akdi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi gereği bir yıllık dilimler halinde kendiliğinden uzar.

Sözleşme serbestisi gereği taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Eğer taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşanırsa hâkim, kira miktarını dürüstlük kurallarını dikkate alarak emsal ve rayiç kira bedellerine göre belirler. Kira bedelinin belirlenmesi ya da değiştirilmesi hususunda taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları çözmek amacıyla açılabilecek 2 dava bulunmaktadır:

1. Kira Parasının Tespiti Davası: Bu dava genellikle kira sözleşmesi ilişkisinin uzun yıllar devam ettiği, her kira döneminin başında belirli oranlarda bedelin arttırılmasına rağmen bedelin misallerine göre düşük kaldığı durumlarda açılır. Kira bedeli dava sonucunda hâkimin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenir.
2. Uyarlama Davası: Bazen kira bedeli önceden öngörülmeyen, objektif ve olağanüstü sebeplerle kira ilişkisini katlanılmaz hale getirebilir. Böyle bir durumda taraflardan biri kira bedelinin artırılması veya azaltılması durumuna göre mahkemeden talepte bulunabilir. Bu davayı açabilmek için durumun borçludan kaynaklanmış olması gerekmektedir. Aynı zamanda sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan denge borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.

---

Kiracının Tahliyesi

Kira hukukumuz gereğince bir kiracıyı tahliye etmek için bazı haklı sebepler bulunması gerekmektedir. Onları şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Temerrüt: 30 gün süre verilmesine rağmen kiracının borcunu ödememesi.
• Bir kira döneminde 2 ihtar verilmesi. İhtarlar sonrasında kirayı ödese bile tahliye mümkündür.
• Tahliye taahhüdü almak. Kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz sayılır.
• Edinim ve ihtiyaç sebebiyle tahliye etmek. Sizin veya 1. dereceden yakının ihtiyacı olması gerekir.
• Sözleşmeye esaslı aykırılık.
• 10 yıllık kiralama süresi sonunda. Yani 1 senelik kira sözleşmesi yaptığınız kiracınızı 11 senenin sonunda hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yoluyla konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı bulunmaktadır.
• Esaslı tadilat ve yıkım.

Mal sahibinin tahliye sebeplerinden biri kira hukukunda yer alan bu sebeplerden biriyse haklı olarak tahliye isteyebilmektedir.

---

Kira Sözleşmesinin Şekli

Belirlenen kanunlar gereğince, kira sözleşmesinin geçerliliği için zorunlu bir şekil şart öngörülmemektedir. Yazılı veya sözlü olmasının herhangi bir öneminin olmamasıyla birlikte, sözlü olarak yapılıp fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri ispat edildiği sürece geçerli sayılmaktadır. Fakat daha sonra gündeme gelme ihtimali olan ihtilaflar sebebiyle kira sözleşmesinin yazılı olarak gerçekleştirilmesi önerilmektedir.

Kira sözleşmeleri hem adi nitelikli hem de noter tarafından düzenlenebilir. Ya da kişiler tarafından haricen düzenlenerek notere onaylatmak suretiyle de gerçekleşebilir. Noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz etmek mümkün değildir.

---

Kira Sözleşmesinin Konusu

Kira sözleşmesinin konusu taşınır mal olabileceği gibi taşınmaz malların kullanılması veya herhangi bir hakkın kiralanması da olabilmektedir. Mesela; bir otomobilin kiralanması menkul mal kiralanmasına, bir mağazanın kiralanması taşınmaz iş yeri kiralanmasına, bir ticari işletme hakkının kiralanması bir hakkın kiralanmasına örnek gösterilebilir.

Kira konusu özellikle açılacak kira davalarında ve uygulanması gerekn hükümlerin tespitinde büyük önem arz eder. Adi kiraya konu olan taşınmazlarda temerrüt olgusunun oluşabilmesi için keşide edilecek ihtar veya ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken, kiralanan taşınmaz hasılat kirasına konu ise kiracı temerrüde düşürülmeden önce altmış günlük süre verilmesi gerekmektedir.

---

Kira Sözleşmesinin Türleri

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda üç türde düzenlenmiştir. Bu türler sözleşmeye hangi hükümlerin uygulanacağını belirleme konusunda önemlidir. Kanuna göre kira akdi türleri şunlardır:

• Adi kira sözleşmesi
• Konut ve çatılı işyeri kirası
• Ürün kirası

Kira sözleşmesinin en yaygın türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.

---

Konut ve Çatılı İş yeri Kira Sözleşmesi

Konut ve çatılı iş yeri kirası Türk Borçlar Kanunu’nun 339-357. maddeleri arasında düzenlenmiştir.  Buna göre bu hükümler ancak kiralananın çatılı olduğu durumlarda uygulanır. Ayrıca geçici kullanıma özgülenmiş, 6 aydan kısa bir süre için kiralanan taşınmazlarda bu hükümler uygulanmaz. Konut; insanların içinde yaşamaları için inşa edilmiş etrafı ve üstü kapalı ev, apartman vb. yerdir. İşyeri ise belirli bir kazanç elde etmek maksadıyla bir mesleğin yapıldığı ya da ticari ve ekonomik faaliyetin yürütüldüğü yerdir. Konut ve çatılı işyeri kirasında feshe ilişkin olarak Kanun ikili bir ayrıma gitmiştir. Buna göre fesih, bildirim yoluyla ya da dava yoluyla yapılabilmektedir.

---

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması ile sözleşme kendiliğinden sona ermemektedir. Belirli süreli sözleşmelerde kural, sözleşmenin aynı koşullarla 1 yıl için uzamasıdır. Bu durumun tek istisnası, kiracının sürenin sona ermesinden 15 gün önce bildirimde bulunmasıdır. Bir diğer deyişle, belirli süreli bir konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracı sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce karşı tarafa bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taraflarca, kiracı aleyhine olacak şekilde 15 günden daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılamaz.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirala sözleşmeleri bakımından ise, Türk Borçlar Kanunu, fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla kiracılara her zaman sona erdirme hakkı vermiştir. Buna göre kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini, aksine bir adet bulunmadıkça, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 348’inci maddesinde fesih bildiriminin yazılı olarak yapılmasının geçerlilik şartı olduğu düzenlenmiştir. Bildirimi yapan tarafın, karşı tarafa bildirimin ulaştığını ispat etmekle yükümlüdür. Bildirim yoluyla sözleşmenin feshedilmiş olduğu gerekçesiyle açılacak tahliye davalarında; sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve kiralananın iadesi talep edilmelidir.

---

Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi

Kira sözleşmesinin taraflarca mahkemeye başvurarak feshedileceği sebepler, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı haller için sayılmıştır. Bu sebepler kiracı aleyhine değiştirilemez ve çoğaltılamaz. Sınırlı sayıdaki sebepler dışında sözleşmeye eklenecek sebepler geçersiz sayılır. Bu durumda sözleşme mahkeme kararının kesinleştiği tarihte sona erer. Mahkeme bu davada; sözleşmenin feshine ve kiralananın iadesine karar verir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddelerinde bu nedenler sayılmış ve kiraya verenden kaynaklanan, kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılmıştır. Kiraya verenden kaynaklanan fesih nedenleri olarak şunlar sayılabilir:

• Yeni malikin verenin gereksinimi
• Kiralananın yeniden imar ve inşası
• İhtiyaç sebebiyle

Kiracıdan kaynaklanan fesih nedenleri ise şunlardır:

• Tahliye taahhüdü
• İki haklı ihtar (ya da Örnek 13 İcra Takibi)
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması.

---

Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi

Kira sözleşmesinin sona ermesi bazen süre ile ilgili olmayabilir. Sözleşmenin taraflarca sürdürülmesinin bazı sebeplerden ötürü beklenemeyeceği durumlar Kanun’da olağanüstü fesih sebepleri olarak sayılmıştır. Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli kira akdinde süre sona ermeden, haklı nedenle ileriye etkili olarak sona erdirilmesidir. Bu fesih sebepleri şunlardır:

• Önemli sebebin varlığı
• Kiracının iflası
• Kiracının ölümü

---

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi yapılırken hem kiraya veren hem de kiracı haklarına dikkat etmelidir. Sözleşme yapılırken karşılıklı yükümlülüklerin belirlenmesi ilerde doğacak uyuşmazlıklar karşısında mağdur olmamak için önemlidir. Kanun’da yer alan hükümlere göre sözleşmenin yazılı yapılması zorunlu değildir fakat ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı olarak yapılması gerekir. Sözleşme ile amaç uyulması gereken kuralların ve hakların koruma altına alınmasıdır.

Kira kontratı üç bölümden oluşur.

• Kiralama ile ilgili bilgiler: Bu bölümde mülkin cinsi, adresi yer almalıdır. Kiraya verene ait ad, adres, iletişim bilgileri yer almalıdır. Sözleşmenin başlangıç ve sona erme tarihi, aidat miktarı ve kira bedelinin doldurulması gerekir.
• Kiralanan mülk ile birlikte teslim edilen demirbaşlar: Kiralanan mülke ait kombi, elektrik ve su sayacı gibi eşyalar sahiplenmiş olunur. Bunların sözleşmede gösterilmesi bu sebeple önemlidir.
• Sözleşmeyle ilgili genel koşullar: Kiracının, kiralananda tadilat yaptırmasıyla ilgili maddeler, kiracının faturalardan sorumlu olmaması gibi aralarında anlaştığı özel koşullar bu bölümde yer almalıdır. Depozito alındıysa hangi koşullarda iade edip edilmeyeceği gibi hususlar yine bu bölümde belirtilmelidir. Kira bedelinin hangi aralıklarla yatırılacağı, bedelin yatırılacağı banka hesabı detayları önemlidir ve sözleşme yapılırken mutlaka yazılmalıdır.

Yapılan kira sözleşmesinde her iki tarafın ıslak imzasını taşımalıdır. İkişer nüsha olarak doldurulmalı ve biri kiraya verende diğeri kiracıda kalmalıdır. Zorunluluk bulunmamakla birlikte taraflar dilerse imzaladıkları sözleşmeyi noterde onaylatabilirler.

---

Kira Artışlarının %25 Oranında Sınırlanması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 7409 sayılı kanunun 4. maddesi ile getirilen Geçici Madde-1 kapsamında, kira artış oranlarının yüksek oranda artmasını önlemek amacıyla bu madde yürürlüğe girmiştir. Maddeye göre 11.06.2022 ila 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerine %25’ten fazla zam yapılamayacaktır. Kanun hükmü doğrultusunda bu tarihlere 01.07.2023 de dâhildir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oran eğer %25’ten aşağıda olursa bu defa TÜFE oranı uygulanacaktır. Bu maddenin getirilmesindeki amaç, artan enflasyon oranları karşısında kiracıların geçici bir hukuki ve maddi koruma altına alınmasıdır.