Kiracı Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda ne olur?

Bilindiği üzere bir kişi konutunu başka bir kişiye konutunu kiralamak isteyebilir. Bu durumda konut sahibi ile konutu kiralayan kişi arasında kira sözleşmeleri yapılmaktadır. Bu kira sözleşmeleri her iki tarafı da bağlayıcı bir belge niteliğindedir. Özellikle kira sözleşmelerinin yapıldığı tarihler, sözleşmenin ne zaman son bulacağı veya uzatılıp uzatılmayacağını belirlemek açısından önemlidir. Kira sözleşmeleri belirli bir süre öngörülerek yapılan belgelerdir. Özellikle konut ve işyeri kira sözleşmelerinde süre 6 aydan daha uzun ise o zaman kira sözleşmesinin süresinin bittiği an konut sahibi istediği gibi kiracıyı konuttan tahliye edemez. Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten önce kiracı isterse 15 gün önceden konuttan ayrılacağını konut sahibine bildirebilir. Ancak kiracının böyle bir şey yapmaması durumunda kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış olmaktadır. Dolayısıyla burada kiracının kanunlar ile korunduğu görülmektedir. Sözleşme bu şekilde uzadıktan sonra kiracı eğer isterse bir dahakine kira sözleşmesinin sonu geldiği zaman sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Sözleşme uzamaya başladıktan sonra konut sahibi 10 yıl boyunca kendi isteğiyle sözleşmeyi feshedip kiracıyı tahliye edemez. Ancak bu durum kiracı ve konut sahibi arasında anlaşmazlık yaşanmaması ve kiracının kira bedelini düzenli olarak ödediği süre zarfı için geçerlidir. Yani bu 10 yıl içerisinde kira sözleşmesini ancak kiracı feshetme hakkına sahiptir. Ancak 10 yılın dolması halinde konutun sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshederek kiracıyı konuttan tahliye edebilir.

Kiracı kira bedeli için indirim isteyebilir mi?

Konut sahibi ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinden sonra bazen hayatta beklenmeyen, olağanüstü durumlar ile karşılanmaktadır. Buna pandemi ya da konutla ilgili olağandışı bir durum olmasını örnek verebiliriz. Özellikle yaşanan pandemi ile birlikte kiracıların konut sahiplerinden kira bedeline indirim isteyip isteyemeyecekleri sorusu gündemi çok meşgul eden bir konu olmuştur. Bu sorunun cevabı ise şöyledir; eğer kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracının beklenmediği şartların gerçekleşmesi durumunda kiracıların konut sahibinden indirim talep etme hakkı bulunmaktadır. Eğer konut sahibi kira bedeline indirim yapmayı kabul ederse, bundan sonra kira bedeli belirlenen tutarda ödenmektedir. Eğer konut sahibi kira bedeline indirim talebini reddederse o zaman kiracı buna karşılık konut sahibine tespit davası açma hakkına sahiptir.

Kira artışı ne kadar yapılabilir?

Kira artışları kira sözleşmesinde belirlenen tutara göre her yıl düzenlenmektedir. Bu kira artışının ne kadar ve nasıl olacağı ise Türk Borçlar Kanunu Madde 344 de anlatılmaktadır. Bu maddeye göre;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.  Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın  sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Burada belirtildiği üzere yıllık kira bedeli artışı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak sözleşme imzalandıktan beş yıl sonra taraflar kira bedelinin tekrar belirlenmesi için dava açma hakkına sahiptir.

Kira bedeline %25 ten daha fazla zam yapılması durumunda ne olur?

Yeni yapılan bir düzenleme ile bir yıllık süre için kira bedeline Tüfe oranına bakılmaksızın azami olarak yüzde yirmi beş zam yapılacaktır. Bu düzenleme ise 11 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2023 tarihleri arasını kapsamaktadır. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Eğer bu oranı aşarak yapılan kira zamları geçersiz olur ve 344. Maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar uygulanır. Kira bedeline %25 ten fazla zam yapılması halinde kiracılar arabuluculara veya sulh mahkemesine başvurarak konut sahibinden  ödedikleri ücreti geri alma hakkına sahiplerdir. Böylece kiracılardan alınan fahiş fiyatlandırmaların önüne geçilmeye çalışılmaktadır.

Kiracı kira sözleşmesi bitmeden konuttan çıkabilir mi?

Kiracı kira sözleşmesi sona ermeden konuttan çıkma hakkına sahiptir. Ancak bu durumu önceden konut sahibine bildirmek zorundadır. Ancak kiracının gayrimenkulden ayrılmasından sonra ev sahibinin yeni bir kiracı bulacağı bir süre kadar ev sahibine kira bedelini ödemek zorundadır. Eğer kiracı kendi yerine kendi gibi bir kiracı bulursa, konut sahibi o kişiye evini vermek istemese bile kiracının o süreçte ödeyeceği kira bedellerini ödemesine gerek kalmamaktadır.

Kiracının depozite üzerinde hakları nelerdir?

Depozito kira sözleşmesi yapılırken konutunu kiraya veren kişinin uğrayabileceği zararların maliyetini gidermek amacıyla kiracının konut sahibine verdiği para veya kıymetli evraktır. Depozitonun nasıl verileceği ise TBK madde 342 de belirtilmiştir. Buna göre;  “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

TBK 342. Madde uyarınca konut ve işyerlerinde depozito üç aylık kira bedelini geçemez. Özellikle depozito ile ilgili en sık yaşanan problem, kiracının konutu boşaltmasından sonra konut sahibinin kiracıya depozitosunu iade etmemesi veya kesinti yapmasıdır. Kiraya veren konut sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için kiracının rızası olmak zorundadır ya da kesin bir mahkeme kararı ve icra takibi olması gerekmektedir. Genelde depozito kesintilerinde kiracının rızası olmadığı düşünülürse, zararının var olduğuna ve kesinti yapmak istediğine dair dava açar ve ispatlaması halinde depozitodan kesinti yapabilir. Aksi taktirde ev sahibi depozitodan istediği gibi kesinti yapma hakkına sahip değildir.

Aynı şekilde kiracının evi teslim almasından önce konutta mevcut bulunan ve kiracıyı ilgilendirmeyen yıpranmalardan kiracı sorumlu değildir ve depozitosundan bu sebeple kesinti yapılamaz. Bu durum TBK 334. Madde de açık bir şekilde belirtilmiştir. Bu maddeye göre;

“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Burada da belirtildiği gibi kiracı sadece kendi kullanımından dolayı konutta meydana gelecek zararlardan, bozulmalardan sorumlu tutulacaktır. Bu bozulmaların ise kiracıya kiracıdan konut geri alınırken yazılı bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracı konuttaki bu zararların sorumluluğundan kurtulmuş olur. Bazen konutun incelenmesine rağmen tespit edilemeyen zararlar ise tespit edildiği andan itibaren hemen yazılı olarak kiracıya bildirilmelidir ki depozitodan gerekli kesintiler yapılabilsin. Bu konu TBK madde 335 de açıkça ifade edilmektedir. Buna göre ;

“Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”

Kira sözleşmesini kiracının aleyhine düzenleme yasağı nedir?

Bilindiği üzere kira sözleşmeleri kiracı ve konut sahibi arasında belirlenen şartlara göre hazırlanmaktadır. Kiracı ve konut sahibi bu şartları serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak konut sahibi kiracının aleyhine hiçbir düzenleme yapamaz. Bu kanunlar ile engellenmiştir. Ek olarak konut sahibi kiracıya, kiranın bedelini zamanında ödemediği taktirde bir ceza bedeli uygulayacağına veya bir sonraki aylar için kira bedelinin vade farklı olacağına dair yapılacak anlaşmalar kanunen geçersizdir. Kiracıya konut sahibi tarafından böyle yaptırımlar anlaşma yoluyla yaptırılamaz. Kanunlar açıkça bu konuda kiracıyı korumaktadır. Bu durum TBK madde 346 da açıkça belirtilmiştir. Buna göre;

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Kiracının ortak gider ve aidatlara dair hakkı nelerdir?

Aslında toplumda bilinenin aksine binanın ortak giderleri ve aidatını ödemekle sorumlu olan kişi mal sahibidir. Ancak binayı kullanan kiracı olduğundan temizlik ve bakım gibi onarımlarda aksine bir anlaşma yok ise kiracının kendisi sorumlu olmaktadır. Buna ek olarak asansör bakımı veya çatı bakımı gibi genel onarım maliyetlerinde kiracının hiçbir sorumluluğu yoktur, buradan doğacak maliyetleri mal sahibi karşılamak zorundadır. Yani kiracı sadece ev ile ilgili yan giderlerden sorumludur. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 de açıkça belirtilmiştir. Buna göre;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
• Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, giderler ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için en yüksek avansa kendi arsa pay oranı; Katılmakla çalıştırma. c) Kat özellikleri ortak yer veya yükleme üzerindeki kullanım hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölüm durumundan biri bunlardan faydalanmaya lüzum ve gereksinme eksikliğini ileri sürme yoluyla bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”